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杨春敏副厅长在全省房地产工作会议上的讲话
时间:2013-03-25 16:14      来源:房产处      阅读:次    
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扩内需惠民生 促增长
推动全省房地产工作平稳健康发展
 
——在全省房地产工作会议上的讲话
杨春敏
(2013年3月21日)
 
同志们:
  这次会议的主要任务是,贯彻落实党的十八大、中央和省委经济工作会议、全国和省住房城乡建设工作会议精神,总结2012年全省房地产工作,安排部署2013年工作任务。
  一、2012年工作回顾
  2012年,全省房地产行业在各级党委政府的正确领导下,认真落实国家房地产宏观调控政策,做了大量富有成效的工作,促进了房地产平稳健康发展,为全省扩内需、惠民生、促增长做出了突出贡献。
  (一)认真贯彻国家房地产调控政策,房地产市场形势总体平稳。我省房地产调控坚持“不动摇、不加码”的原则,把握国家调控政策鼓励发展普通商品房的政策机遇,坚持商品房开发与保障性安居工程建设紧密结合,保证了建设和投资规模。编制并发布了我省首部《住房发展规划》,各地《住房建设规划》正在编制中,科学规划和引导住房建设发展。加强行业指导和服务,召开政银企对接会,为房地产发展积极搭建融资平台。加强市场监管,强化监测分析,坚持每季度研判房地产市场形势,哈尔滨、大庆等城市做到了及时发布供求信息。在国家调控政策的大背景下,我省房地产市场呈现出逆势增长的良好态势,主要特征为“四增、一平、一降”:投资稳步增长。全省完成房地产开发投资1535亿元,同比增长26%。规模稳步增长。全省施工面积13484万平方米,同比增长11.8%;竣工面积3245万平方米,同比增长8.5%。销售稳步增长。全省商品房销售面积3806万平方米,同比增长12.1%;商品房销售额1548亿元,同比增长14.1%。税收稳步增长。全省实现房地产税收143.8亿元,同比增长11.2%,占全省地方税收的18.8%。价格平稳。全省商品房销售平均价格4067元/平方米,同比增长1.7%。新开工面积下降。全省新开工面积5073万平方米,同比下降29.5%。
  (二)集中力量破解难题,房屋征收超额完成任务。全省签订城市棚改房屋安置补偿协议17.1万户,拆迁面积1176万平方米,分别完成计划的128%和123%。加大违规征收整治力度。我厅制定印发了《关于解决国有土地上房屋征收拆迁中损害群众利益问题工作方案》,全省各地按《方案》要求坚决纠正违法违规征收拆迁问题。坚持上下联动,及时妥善处理了国家住建部、省纠风办、信访局等部门转交的征收信访案件60余起,并配合省纠风办查处了哈尔滨松拖家属楼强拆案等一批违规征收案件,征收拆迁上访总量下降,到省进京访、来信访比上年分别下降32%和21%,切实维护了被征收人的合法权益。扎实推进房屋征收信息公开。全省各地认真落实住建部《关于推进国有土地上房屋征收与补偿信息公开工作的实施意见》等有关规定,大力推行房屋征收信息公开,确保房屋征收与补偿工作公开、公平、公正。认真开展征收拆迁专项检查。按照国家四部委《关于开展征地拆迁专项检查的通知》要求,我厅会同省国土厅、省监察厅、省农委对全省征地拆迁工作进行了专项检查,并将检查中发现的典型经验及时总结推广,对存在的问题进行了认真梳理,限期整改。依法实施司法强制征收。许多市县严格按照司法程序对棚改项目滞迁房屋实施强制征收,全省申请人民法院强制执行161户,拆迁面积1.59万平方米,为保障性安居工程建设创造了条件。绥化市征收部门在各项手续完备的情况下,与法院、执法局、公安局、司法局、公证处等相关部门密切配合,联合办公,司法强制征收效果明显。
  (三)加强规范化、制度化管理,房地产交易、权属登记和中介管理日益完善。认真贯彻实施国家《房屋登记管理办法》和房地产交易、中介管理有关规定,促进了全省房地产市场持续健康发展。积极推进全省城镇个人住房信息系统建设。哈尔滨市作为首批试点的40个城市之一,住房信息系统建设已通过住建部验收。佳木斯以市带县,建立了全市个人住房信息市县联机平台,实现了按身份证信息对市县两级个人住房信息进行联机检索。齐齐哈尔、大庆、牡丹江等市已完成城镇个人住房信息系统建设基础工作,为实现与国家及省住房信息系统联网工作创造了条件。深入开展房地产交易和权属登记考核达标工作。通过开展创建房地产交易与权属登记规范化管理先进单位,建立完善了更加科学、规范、简洁的工作程序、业务流程和业务标准,提高了办事效率,减轻了群众和企业负担。大庆市房产管理局产权市场管理中心印制了《“11255”阳光政务手册》、《服务指南》、《明白卡》,极大方便了群众办事,得到了住建部的好评。2010年执行住建部新的考核标准以来,哈尔滨、佳木斯等7家产权交易单位被住建部授予先进单位称号,我省规范化管理工作保持全国先进水平。加强房地产中介和房产测绘市场管理,规范从业行为。我厅印发了《关于加强房地产估价机构资质管理》的通知,对全省估价机构的资质、人员资格、社会诚信等进行了审查,共有165家房地产估价机构通过信用评价,对未参加信用等级评价的机构在全省通报,责令其退出估价市场。哈尔滨市住房保障和房产管理局出台了《房地产估价报告抽检办法》,制订了《房地产估价报告评价标准》,按月开展抽检工作,依法查处违规行为。进一步加强对全省房产测绘市场的监管,规范房产测绘机构行为,坚持房产测绘市场化、专业化方向,实行测管分离和测绘市场准入制,创造了公开、公平、公正的市场环境。
  (四)加强物业市场监管,服务规范化水平进一步提高。适应物业服务行业发展趋势,立足我省实际,加强物业市场监管,全省物业服务进一步规范化。实行物业企业动态管理。建立物业企业服务质量红黑榜,实施服务质量考评问责机制。牡丹江市建立了全市统一物业监管平台,实行计分动态监督管理。大庆市建立了物业服务质量考评问责机制,实行月抽查、季考评,低于60分的降低或注销企业资质。加强物业企业信用等级评定。全省105家二级资质以上物业企业有42家被评为甲级,51家企业被评为乙级,7家企业被评为丙级,对评为丁级和未参加信用等级评定的企业限期整改,并做出一年内不得承接物业项目的处罚。开展旧住宅区综合整治。牡丹江、大庆、黑河、双鸭山等市积极推进旧住宅区综合整治,极大改善了老旧小区居住环境,深受广大群众的欢迎,为全省深入推进旧住宅区综合整治积累了经验。一些市(地)还探索创新老旧住宅小区管理机制,哈尔滨、佳木斯等地通过建立社区物业服务站,对没有纳入物业专业化管理的老旧住宅小区提供基本物业管理和服务。目前,全省已建立300余个社区物业服务站,管房面积800余万平方米,受益居民近9万户。积极推进物业管理示范项目创建工作。全省创建出一批服务质量好、管理水平高的物业管理示范项目,发挥了引领示范作用。哈尔滨市荣耀天地小区、齐齐哈尔鑫海家园等6个项目获得“全国物业管理示范项目”称号,牡丹江市云杉林小区、佳木斯市荷兰城等51个项目获得“省级物业管理示范项目”称号。
  去年,全省房地产为拉动全省经济增长,优化人居环境,保障和改善民生,创新和加强社会管理,促进和谐稳定做出了积极贡献。成绩来之不易。特别是在国家严格调控房地产的大背景下,全省各级房地产主管部门积极应对,攻坚克难,化解矛盾,付出了巨大艰辛和努力。在此,我代表省住建厅向在座各位和全省房地产行业干部职工表示衷心的感谢!
  工作中还存在一些问题和矛盾:房地产立法相对滞后,法规体系有待进一步完善,特别是物业管理立法滞后,远不适应工作的需要;住房建设品质与先进地区相比还有较大差距;城镇老旧小区环境面貌有待进一步改善和提升;房地产市场监管还需要进一步加强;房屋征收难,特别是司法强制执行推进迟缓,仍是制约房屋征收工作的瓶颈。这些问题,我们要在今后工作中认真研究解决。
  二、2013年工作安排
  2013年是全面贯彻落实十八大精神的开局之年,是实施“十二五”规划承前启后的关键一年。全省房地产工作的总体思路是:认真贯彻党的十八大和省十一次党代会精神,以科学发展观为指导,以促进房地产业平稳健康发展、优化人居环境、保障改善民生为目标,进一步加强房地产全行业管理,依法行政,真抓实干,努力推动全省房地产各项工作再上新台阶。主要预期目标:完成房地产投资1300亿元,人均住房面积增加0.6平方米。突出抓好七项重点工作,即围绕一个中心、实现三个突破、促进三个提升。
  (一)以房地产市场平稳健康发展为中心,继续做好房地产市场调控工作。我省房地产市场在保障性安居工程建设的有力推动下保持了平稳增长,但是我们必须看到,目前房地产市场面临的形势仍然严峻。从政策层面看,从2011年开始,国家以控制房价合理回归、抑制投资和投机性市场需求为主的调控政策越来越严厉,限价、限购、差别化信贷等行政手段不断加强,特别是新“国五条”的出台,更加表明了国家调控房地产的坚定决心。从市场层面看,经过两年多的严厉调控,市场中出现了资金短缺、销售增幅下滑、供需矛盾暂时性失衡、新开工量大幅下降、土地储备相对减少等现象,在一定程度上反映了市场发展后劲不足。因此,我们要认清当前形势,把握好调控政策鼓励普通商品住房发展的政策机遇,坚持科学调控,促进发展。一要继续贯彻国家房地产各项调控政策。2013】17号)精神,坚持省级政府负总责、各市(地)政府抓落实的工作责任制,坚决抑制投机投资性购房,进一步巩固调控成果,确保房价平稳。哈尔滨市要按照国家要求在一季度内制定并公布本年度住房价格控制目标,并结合实际进一步完善限购措施。二要保证普通商品住房规模适度增长。各地要科学编制年度住房建设计划,积极协调国土部门保证土地供应,原则上供地规模不能低于近五年平均实际供应量。严格控制住房供应结构,各地城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间、全装修比例等要求,作为土地出让的依据,并纳入合同管理,确保房地产市场供给充足,结构合理。三要转变观念,强化服务。各级行业主管部门要转变重监管轻服务思想,用服务引导和促进房地产市场健康发展。加大对房地产市场的宣传力度,加强与媒体之间的合作与沟通,快速准确解读房地产政策,主动真实宣传市场形势,使广大群众充分了解我省房地产市场的真实信息。要进一步完善房地产管理信息系统,切实加强房地产市场监测分析工作,适时发布市场信息,省厅将按月、季度分析房地产市场形势,为科学调控市场提供依据。要进一步协调金融信贷部门,为企业和银行牵线搭桥,促进信贷供需双方的有效沟通,以缓解市场资金紧缺的局面。配合金融机构落实对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品房项目信贷优先支持的政策。建立中小套型普通商品房项目行政审批快速通道,确保项目按时开工,尽快形成有效供应。进一步研究政策形势,找准目前市场存在的主要问题和解决办法,做好政策储备工作。
  (二)加大商品住宅全装修推进力度,力求在提高住宅建设品质上实现新突破。随着居住观念和居住需求的变化以及住宅产业化的不断深入,商品住宅全装修已经具备条件并有一定市场,在一些一线城市商品住宅全装修率已经达到40-50%,我省商品住宅全装修工作才刚刚起步。要从实现节能减排和房地产向低碳经济转型的战略高度来认识推广商品住宅全装修的重要意义,从根本上解决长期存在的二次装修违章严重、噪音扰民、环境污染、资源浪费以及破坏小区邻里和谐关系的问题,大力推广商品住宅装修一次性到位。推进商品住宅全装修工作已经列为我厅今年15项重点工作之一,省厅将下发《推进新建商品住宅全装修工作指导意见》,各地要认真抓好落实。一要靠目标牵动。《指导意见》中规定的总体目标和年度指标是在各市地充分调研的基础上确定的,应该说是通过努力可以实现的目标,要按照目标要求安排部署推广工作。二要靠宣传引导。要结合实际采取多种形式加大对住宅全装修的宣传力度,让广大群众充分了解住宅全装修是为业主节约装修成本和精力的重要举措,引导业主摒弃重装修轻装饰的传统观念,通过装饰过程实现业主个性化需求,使广大业主主动接受全装修住宅。三要靠典型引路。由于目前尚无完整的政策体系,企业和业主观念上还有较大差距,推广起来会有一定困难,但是我们作为行业行政主管部门要站在发展的高度,克服畏难情绪,积极培育典型,发挥示范带动作用。四要靠政策支撑。各地要借鉴外地经验,不等不靠,结合实际,认真研究,尽快建立配套的政策体系和实施细则。五要靠管理保障。住宅全装修涉及到材料供应、设计、施工和监理等环节,要切实加强对各环节的监督管理,特别是要加强质量管理,把质量监管贯穿于装修全过程。六要靠机制协调。住宅全装修工作涉及到土地、规划、建设、房产、质量、安全等诸多部门,各级开发主管部门作为牵头部门要做好协调工作,通过争取政府支持来建立畅通的协调联动机制,明确责任,各负其责,合力推进,确保到2015年新建商品住宅全装修率达到30%的目标。
  (三)扎实推进城镇旧住宅区整治改造,力求在改善居住小区环境面貌上实现新突破。国家已明确提出对基础设施简陋、建筑密度大、集中连片的城镇旧住宅区逐步进行整治改造,并提出对其中原居民住房实施改建(扩建、翻建)工程,在“十二五”后三年将其统一纳入国家城镇保障性安居工程规划和计划。我省今年将推进旧住宅区整治改造列为全省建设系统重点工作之一。各地要认真贯彻国家住建部等七部委《关于加快推进棚户区(危旧房)改造的通知》(建保2012[190]号)和建设部《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》(建住房[2007]109号)精神,按照省厅刚刚印发的《全省城镇旧住宅小区整治改造指导意见》(黑建房【2013】7号文件)的要求,扎实推进全省城镇旧住宅区整治改造工作。一要加强领导,建立统筹协调分工负责的工作推进机制。旧住宅区整治改造地域性强、涉及面广,是一项需要多部门密切配合的系统工程。各地要在政府统一领导下,制定总体工作方案和年度工作计划,明确牵头部门职责分工,划分目标责任;房地产(建设、规划)主管部门要会同发改、财政、民政等部门建立协调联动机制,各司其职,各负其责。要充分发挥街道办事处、居民委的工作优势,充分做好动员、组织和宣传工作,稳步推进旧住宅区整治改造。二要依法有序推进,建立规划先行的保障机制。对现存旧住宅区的人口构成、土地现状、建筑物现状、公共服务设施和市政公用设施进行全面深入调查,作为制定改造规划的主要依据。按照加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则,在城市总体规划中对旧住宅区整治改造进行统一规划,并在控制性详细规划中加以落实,确保旧住宅区整治改造工作依法有序推进。三要加大政策支持力度,建立多元资金筹措机制。各市(地)县要按照“公共服务均等化”的要求,增加政府对旧住宅区整治改造的资金投入,发挥政府财政资金的支撑与引导作用,注重提高资金使用效益;积极运用国家有关政策性贷款和补助资金,弥补财政资金投入的不足;引导旧住宅区居民分摊部分共用部位、共用设施设备的整治改造成本;对于扩大使用面积、修缮更新房屋产权人专有的设施设备等项目支出,应由受益的房屋产权人承担;对于更新改造供电、电信以及供水、供热、供气等市政公用设施的专项成本支出,应由相关运营单位承担。四要规范运作,建立质量监督保障机制。在政府主导的前提下,对于具备条件的整治改造项目采取市场化运作,通过引入市场机制提高整治改造的投入产出比。在设计、施工、监理、有关设备材料采购供应等环节,实行规范的工程招投标制,通过公开、公平、公正的竞争机制择优选择企业。要强化对有关参建企业的行政监管和社会监督,严格执行基本建设各项审批程序,加强工程质量全过程管理,严格工程费用全过程审计监督,把整治改造项目建设成群众满意的精品工程。
  (四)完善房地产行业法规体系,力求在推进物业管理法制化规范化上实现新突破。我省物业管理行业经过20多年的探索实践取得了可喜成绩,截至2012年底,全省已取得物业管理服务资格的企业达到了2048家,其中一级企业25家,二级企业101家,三级以下企业1922家,从业人员达11.5万人,物业服务面积3.3亿平方米,物业覆盖率为57%。在发展的同时也存在各种复杂的矛盾和问题,行业基础仍然薄弱,管理服务水平不高,已经成为社会普遍关注和人民群众关心的热点和难点,尤其是物业管理立法滞后成为制约行业发展的重要原因。今年,要强化立法工作,争取尽快出台《省物业管理条例》,努力在推进我省物业管理法制化方面取得突破性进展。省人大、省政府法制办和我厅对《省物业管理条例》立法工作高度重视,为顺利出台《条例》提供了坚强保障。《省物业管理条例》(送审稿)已经报送省政府法制办,下一步要广泛深入细致地开展立法调研工作,认真听取各方面意见建议,借鉴兄弟省(区、市)物业管理立法经验,深入研究和解决制约物业行业发展的实际问题,切实提高立法质量,力争年内完成《条例》调研、征求意见、论证、上报工作,尽快出台实施。要加大执法检查和普法宣传力度,在法律法规的框架下,妥善处理好业主和物业企业、服务和管理之间的关系及产生的矛盾和纠纷,做到有法必依、执法必严。各地要把深化物业管理改革发展的问题纳入政府讨论和决策的层面,提高解决问题的力度和层次。要提高物业服务标准,规范企业服务经营行为,促进物业管理规范化专业化水平提升,重点研究做好大量老旧小区和棚改回迁安置小区物业管理服务工作的办法措施,提高业主对物业管理的满意度。要加强全省物业行业的诚信体系建设,建立严厉的市场准入和退出制度,完善专项维修资金管理、物业管理师执业考试注册制度,创造良好市场环境和监管氛围。
  (五)强化房地产交易、权属登记和中介监管,促进管理规范化水平进一步提升。房地产交易、权属登记和中介管理是房地产行业管理的重要内容。要坚持依法行政、规范管理、优化服务、保障民生,全面促进管理服务水平的提升。一是以创建工作为抓手,规范房地产登记行为,保障房地产交易安全。要继续深入开展创建活动,今年起对全省各地房地产交易和权属登记部门的规范化管理工作进行考核,督导检查《房地产登记技术规程》贯彻落实情况,重点提升县级房屋登记机构的规范化水平,力争2015年全省60%以上房地产交易和权属登记部门的规范化管理达到省级以上先进标准。二是大力推进个人住房信息系统建设。个人住房信息系统建设是科学编制住房建设规划、实施房地产市场调控、促进保障性住房公平分配的迫切需要。各级主管部门要按照住建部《关于进一步加强个人住房信息系统建设和管理的通知》的要求,加强组织领导,保证资金投入,健全管理制度,加快工作步伐,确保三年内实现全省联网并与国家联网。三是加强房地产中介市场监管。认真贯彻落实住建部对房地产中介市场管理的各项规定,坚持以服务社会、服务行业为宗旨,不断完善各项管理制度,加强对房地产中介机构执法检查和市场监管,规范房地产估价经纪机构和从业人员的市场经营行为,完善修订《房地产估价信用等级标准》,推进我省房地产估价机构信用体系建设,按国家评审标准组织对全省房地产估价机构估价报告进行抽查评审,提高注册房地产估价师综合素质和业务水平,提升房地产估价报告质量,会同省人事厅制定出台《房地产经纪人协理从业资格管理办法》,开展房地产经纪人协理人员从业资格培训。
  (六)依法实施阳光惠民和谐征收,促进房屋征收法制化水平进一步提升。各地要继续加大工作力度破解征收难题,及时交流借鉴各地好经验好做法,推进房屋征收拆迁工作规范有序进行,为全省保障性安居工程建设和房地产开发建设提供支撑。要加强与发改、国土、规划、纪检监察、农委等部门的协调配合,形成部门联动机制,加大工作力度,坚决纠正违法违规征地拆迁问题,切实维护广大群众利益;要进一步规范房屋征收程序,严禁政府、企业强迁,强化与法院、法制办等相关部门的协调配合,依法实施司法强制征收;要进一步推进信息公开工作,增加工作的透明度,实施依法征收、阳光征收、和谐征收、惠民征收,自觉接受群众和社会的监督,确保房屋征收公开、公平、公正。
  (七)规范房地产市场秩序,促进房地产行业监管水平进一步提升。目前,我省房地产市场总体上保持平稳态势,但仍存在不容忽视的问题,市场中资金紧缺明显,个别项目面临着停工的风险;房地产交易秩序不够规范,房屋征收矛盾突出;房地产企业、物业服务企业和中介机构行为不够规范,损害群众利益的违法违规现象时有发生,进一步规范市场秩序,提升房地产市场监管水平任务十分繁重。一要强化房地产交易秩序的监管。各地要按照有关文件精神,严格掌握商品房预售管理,加强商品房销售网上备案管理,特别是县(市)要加大推进力度,尽快完善商品房销售合同、价格等网上联机备案制度,避免一房多售、价格虚拟等违规行为。鼓励具备条件的企业实行商品房现房销售,严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定,严格按照申报价格对外销售。各地要强化预售资金管理,完善监管制度,确保购房者资金安全。二要加强房地产开发、物业企业和房地产中介机构资质和从业人员资格管理。严格市场准入制度,对新设立的企业要严格按照标准审批,对资质延续、升级要认真审查业绩和资金情况,对企业违法违规、解决信访案件不积极、侵害群众利益行为要依法严肃处理。强化人员管理,对资质条件要求的人员资格、数量以及法人、项目经理、关键岗位工作人员要加大培训力度,全面提升从业人员素质,今年全省计划培训房地产各类人员2000人,各地要高度重视和积极配合。三要加强房地产行业日常监管。强化对房地产开发、物业服务企业和房地产中介机构信用管理,完善信用管理系统,及时记录和公布企业违法违规行为,逐步实现与发改、物价、金融、税务、工商、土地、统计等部门共享机制;继续加强房地产市场监测分析,及时主动发布商品房建设、交易、价格等方面的权威信息,正确反映和解读市场走势和有关政策,引导社会舆论,稳定市场预期;建立健全房地产日常监管机制,各地要建立市场巡查检查制度,及时发现和解决问题,依法处理违法违规行为,维护群众合法权益,各地要在5至8月份对当地房地产市场进行全面检查,我厅将于9月份组成联合检查组进行重点抽查检查。
  房地产工作一头系着民生一头连着发展,是关乎国计民生的支柱行业,房地产行业广大干部职工肩负着光荣而艰巨的责任和使命。我们要在各级党委政府的领导下,按照既定工作目标,凝心聚力,攻坚克难,求真务实,锐意进取,为改善人居环境、促进龙江振兴做出新的更大的贡献,努力开创全省房地产行业改革发展的新局面!